Plan General de Ordenación Urbana 2001

Memoria

6. ASPECTOS LEGALES.


6. ASPECTOS LEGALES

MECANISMOS INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DEL SUELO.


El presente Plan General establece los mecanismos necesarios legalmente previstos, y que permiten al Ayuntamiento de Granada, intervenir activamente en el mercado del suelo, promoviendo con ello las condiciones necesarias para conseguir una utilización racional del suelo, de acuerdo con el interés general, e incidiendo en la regulación del mercado inmobiliario mediante los instrumentos tendentes a incrementar el Patrimonio Municipal del Suelo, en aras de contribuir a disminuir las tensiones especulativas de dicho mercado.

Los instrumentos jurídicos, determinados en el presente Plan General y cuya utilización por el Ayuntamiento de Granada van a contribuir a facilitar la gestión y a potenciar activamente la intervención municipal en la regulación del mercado del suelo son:

1.- La delimitación de Areas de Reserva sobre el suelo clasificado, por el Plan General, como urbanizable no programado, de posible adquisición para la ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo. Las mismas están situadas en zonas estratégicas de la ciudad –ART-1 Beiro, ART-2, Transporte y Feria, ART-3 Bobadilla, ART-4 Sur, y ART-5 Fargue .

Dichas delimitaciones de terrenos, como Areas de Reserva, van a permitir al Ayuntamiento de Granada, una vez obtenidos e incorporados al Patrimonio Municipal del Suelo, destinarlos a los fines que la Ley del Suelo expresamente determina: la construcción de viviendas de protección pública que permitan satisfacer las demandas del municipio y otros usos de interés social.

La delimitación de las citadas áreas de reserva por el Plan General, conforme al artículo 278.4 de la Ley del Suelo Andaluza 1/1997, implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos de la expropiación, siendo éste uno de los supuestos expropiatorios previstos en el artículo 206.1.d) de la Ley del Suelo Andaluza 1/1997. Mediante la revisión del Programa de Actuación del Plan General, se producirá la incorporación al proceso urbanístico de los terrenos reservados, que por expropiación hayan pasado a formar parte del Patrimonio Municipal del Suelo; revisión que podrá realizarse por el transcurso del plazo legalmente previsto, así como cuando se produzca alguna de las circunstancias expresamente previstas en el Título Primero de las Normas Urbanísticas de éste Plan General, entre las que figura la necesidad de que el Ayuntamiento de Granada, a la vista de la situación del mercado de suelo y del precio de la vivienda, así como de la necesidad de disponer de suelo para dotaciones de carácter estructurante, considere necesario el desarrollo de las áreas de reserva delimitadas, clasificando como suelos urbanizables, los terrenos que por expropiación o adquisición onerosa hubiesen pasado al Patrimonio Municipal del Suelo. Con ello, se evitan los posibles agravios comparativos entre los propietarios del suelo urbanizable no programado incluidos en áreas de reserva y los del suelo urbanizable programado, quedando debidamente asegurado el principio de igualdad.

La causa que justifica la delimitación por el presente Plan General de Areas de Reserva, al amparo del artículo 278 de la Ley del Suelo Andaluza 1/1997, de 18 de Junio, sobre terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado (es decir aquél suelo que no está sujeto a un programa bicuatrienal para su desarrollo), excluyendo de la posibilidad de tal delimitación al suelo no urbanizable no sujeto a especial protección, ha venido motivada por el hecho de que tras la entrada en vigor de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, de Régimen de Suelo y Valoraciones, se modifica básicamente la sistemática y la técnica legal que define el suelo no urbanizable, la nueva Ley ha variado el concepto de suelo no urbanizable, en el que se ha suprimido la anterior categoría de suelo no urbanizable común; desapareciendo la distinción entre suelo no urbanizable de especial protección y suelo no urbanizable común, que era el residual, es decir el que no se clasificaba ni como urbano ni como urbanizable. El suelo no urbanizable ha dejado de ser un suelo residual careciendo el Plan General de discrecionalidad al clasificar éste suelo; se clasifica como tal en razón exclusivamente de sus características y de la concurrencia en el mismo de alguna de las circunstancias que la Ley enumera. La sistemática de la citada Ley obliga a que el Plan General defina aquellos suelos que deban clasificarse como suelo urbano y suelo no urbanizable, en razón de que los mismos tengan las características y cualificación que para el suelo urbano (artículo 8 LS-6/98) y para el suelo no urbanizable (artículo 9 LS-6/98) señala la Ley, y el resto del suelo, el que no sea ni urbano, ni no urbanizable, será el suelo urbanizable y deberá clasificarse como tal (artículo 10 LS-6/98). La clasificación del suelo como no urbanizable debe estar basada en motivaciones legales concretas; carácter reglado del suelo no urbanizable, que expresamente se deriva del artículo 1.Uno del recientemente aprobado “Real Decreto Ley 4/2000, de 23 de Junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes”, que modifica el artículo 9.2 de la LS-6/98, suprimiendo para la consideración del suelo no urbanizable, los terrenos que el Plan General considere inadecuados para un desarrollo urbano.es por ello, por lo que el Plan General excluye de la delimitación de áreas de reserva a los suelos no urbanizables, puesto que los terrenos cuyo destino resulte objetiva y razonadamente inadecuado para el desarrollo urbano, es decir para servir de soporte, previa su urbanización, a aprovechamientos urbanos, difícilmente van a ser compatibles y aptos para ser incorporados al proceso urbanizador, y para el cumplimiento de los fines y el destino que para los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo, expresamente determina la legislación urbanística (artículos 276 y 280.1 del Texto Refundido 1/1992 sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana vigentes por la Disposición Derogatoria única 1. de la L.S-6/98) por lo que una vez incorporados al proceso de urbanización y edificación deberán destinarse a la construcción de viviendas de protección pública u otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento; siendo bastante discutida la posibilidad legal de constituir Areas de Reserva de Terrenos con destino, entre otros a viviendas de protección pública en suelo inicialmente no apto para ello, considerando además, el agravio comparativo que en tal caso se produciría entre los propietarios del suelo no urbanizable cuyos terrenos resulten expropiados y se incorporen al Patrimonio Municipal del Suelo frente a los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable, resultando conculcado el principio de igualdad, suponiendo una desigualdad de tratamiento legalmente injustificada. Por otro lado, la novedad introducida por el artículo 40.3 de la LS-6/98, que establece como suspuesto de reversión el relativo a la modificación del planeamiento con alteración de usos, intensidades y aprovechamientos en los terrenos que hayan sido expropiados para la formación o ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo, en aras de evitar que la Administración pueda incrementar el valor patrimonial de los bienes expropiados, expropiándolos a un precio y dotándolos de mayor valor mediante una modificación de planeamiento.


2.- Constitución del Derecho de Superficie, sobre terrenos de titularidad municipal integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo, mediante la disociación del dominio del suelo y el aprovechamiento de éste, actuando de soporte jurídico de la edificación sobre suelo ajeno, siendo una vía apta que le permite al Ayuntamiento de Granada cumplir el destino que para dicho Patrimonio está previsto en la Ley, al quedar asegurada la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.

3.- Delimitación de Areas Tanteo y Retracto, que garantizan el cumplimiento de la programación y la intervención municipal en el mercado inmobiliario, así como las limitaciones sobre los precios máximos de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

Al tratarse el Patrimonio Municipal del Suelo, de un patrimonio separado y afectado a unos fines concretos que van a permitir al Ayuntamiento de Granada atender a las demandas sociales del Municipio, deberá quedar asegurado que los citados bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo, una vez que se incorporen al proceso urbanístico y edificatorio sean destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social de acuerdo con el planeamiento. Para ello, el Ayuntamiento de Granada podrá utilizar cualquiera de las formas de gestión previstas en la legislación de régimen local o cederlos, en la forma prevista en los artículos 282 a 286, ambos inclusive, de la Ley del Suelo Andaluza 1/1997.

DESARROLLO DEL PLAN GENERAL Y PLAZOS DE GESTIÓN DE LOS SUELOS URBANIZABLES PROGRAMADOS.


El Plan General como instrumento destinado a prever, encauzar y controlar el proceso urbano, es una pieza esencial de una estructura normativa a través de la cual se concreta el derecho de propiedad del suelo, tiene una decidida voluntad de cumplimiento. Es el medio jurídico para llevar a cabo la ordenación de la ciudad y el instrumento de concreción espacial y temporal del estatuto del derecho de propiedad.

Su formulación se adopta en atención al interés público, por ello arbitra las técnicas precisas que contribuyan a impedir la desigual atribución de beneficios y cargas entre los propietarios de suelo afectados.

El Plan General define el marco físico para el desarrollo de la convivencia, prefigurando qué transformaciones se van a producir en la realidad de hecho; nace, por tanto, para ser ejecutado, pues en otro caso no pasaría de ser un “dibujo muerto”.

La necesidad de contemplar el Plan General en su aspecto dinámico, justifica la pluralidad de acciones encaminadas a su ejecución, la cual es sustancialmente una función pública en la que los particulares participan y colaboran.

En aras de satisfacer los intereses colectivos y dar respuesta a las demandas sociales del municipio, garantizando en todo caso la función social de la propiedad, el presente Plan General tiene un decidido afán de agilizar el proceso de gestión y ejecución del mismo, para que sea socialmente operativo; es por lo que comporta una serie de objetivos, que deberán cumplirse en unos plazos razonables, y expresamente previstos, en aras de promover la agilización del proceso urbanístico, que permita la puesta en el mercado de suelo urbanizado, evitando las demoras que encarecen el proceso de gestión y en definitiva el precio del suelo, así como el del producto final que del mismo deriva, asegurando la obtención de equipamientos y dotaciones públicas. En tal sentido contempla, una intervención activa por el Ayuntamiento de Granada, en defecto de la iniciativa privada, ejerciendo la función pública que la Ley le atribuye y la dirección de la actividad urbanística tanto en el aspecto de la planificación como en el de la ejecución. En cualquier caso, dentro del marco previsto por el artículo 4.3 de la Ley 6/98 de Régimen de Suelo y Valoraciones, éste Plan General en los supuestos de actuación pública, por expropiación, insta a la gestión a través de la iniciativa privada, mediante la concesión urbanística que se otorgará mediante concurso con lo que queda asegurada la concurrencia adecuada, y cuyas bases además del contenido legalmente establecido en el artículo 212 del Reglamento de Gestión Urbanística, deberán de contener los extremos que expresamente regulan las Normas Urbanísticas del presente Plan General, y que permitan la consecución de los objetivos propuestos, y el cumplimiento adecuado y satisfactorio de la política de vivienda.

Por tanto, el Plan General respetando la iniciativa privada, con el fin de garantizar los objetivos propuestos fija los plazos para que los propietarios del suelo urbanizable se incorporen al proceso urbanizador; para ello, deberán presentar el instrumento de planeamiento de desarrollo y cumplir los deberes de cesión, equidistribución y urbanización; la inactividad de los propietarios de suelo implicará el cambio de sistema de actuación y la expropiación de los terrenos de aquellos propietarios que incumplan sus deberes y en definitiva la función social de la propiedad, es decir aquellos deberes que son la traducción o concreción de la misma; ello en el marco previsto por la legislación urbanística aplicable -artículos 149.3) y 4), 207 a) de la LA-1/97 y 156 Reglamento de Gestión Urbanística, y concordantes-.

Con ello y al amparo de las determinaciones del presente Plan General, el Ayuntamiento de Granada como tutelante de la actividad urbanística del municipio y para atender preferentemente a la satisfacción de los intereses generales, dispone de los instrumentos y medios necesarios para sustituir a la iniciativa privada por la gestión pública, cuando aquella no alcanzara a cumplir los objetivos necesarios, motivada por el incumplimiento de los propietarios de sus deberes y obligaciones en la promoción del suelo, que impidan crear suelo urbanizado con el que atender satisfactoriamente demandas esenciales de viviendas, dotaciones, equipamientos, industria, etc. Por lo que, es el interés público el que prevalece sobre las condiciones e intereses privados de los particulares.

El Ayuntamiento de Granada intervendrá en la gestión, desarrollo y ejecución urbanística cuando la iniciativa privada incumpla sus deberes y obligaciones legales en la promoción de suelo o sea incapaz económicamente para materializar el planeamiento y en situaciones justificadas por la necesidad de atender a la demanda de suelo, de vivienda u otros sectores económicos relacionados con el urbanismo.


LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA A ALMPARO DE LA CUAL SE EFECTÚA LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL.


La legislación urbanística ha sufrido un importante cambio, en los últimos cuatro años, producida de un lado, en la crisis legislativa que se produce por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de Marzo, que declara nulos e inconstitucionales gran parte de los artículos del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por RDL 1/1992, de 26 de Junio (TRLS-1/92), por motivos de distribución de competencias. Con ello, recobraron vigencia y eficacia jurídica supletoria el Texto Refundido de 9 de Abril de 1976, RD Ley 3/1980, de 14 de Marzo y RD Ley 16/1981, de 16 de Octubre, en todo lo que no resultaren contrarios a los preceptos no anulados. La aprobación de la Ley Andaluza 1/1997, de 18 de Junio (LA-1/97), por la que se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, viene a incorporar por la técnica del reenvío, como derecho propio y con efectos retroactivos, desde la publicación de la STC 61/1997, prácticamente la mayor parte de los artículos del TRLS-1/92 declarados nulos e inconstitucionales, a excepción de los artículos relativos al Plan Nacional de Ordenación, y las figuras de planificación territorial, que cuentan con una regulación específica, por la Ley 1/1994, de 11 de Enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma Andaluza. Asimismo el Decreto 77/1994, de 5 de Abril por el que se regula el ejercicio de competencias de la Junta de Andalucía en materia de ordenación del territorio y urbanismo determinándose los órganos a los que se atribuye.

Y de otro lado por la tendencia, a nivel estatal, iniciada con el RD Legislativo 5/1996, de 7 de Junio, que tras su tramitación parlamentaria se convirtió en Ley 7/1997, de 14 de Abril de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y Colegios Profesionales y que culmina con la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones (LS-6/98), que deroga el TRLS-1/92, a excepción de los artículos contenidos en la Disposición Derogatoria única 1; así como los artículos 1, 2, y 3, DT y DF 1ª de la Ley 7/1997.

El presente documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Granada contiene las determinaciones que para el mismo establecen los artículos 70, 71 y 72 de la Ley del Suelo Andaluza 1/97 y 37 a 42 ambos inclusive del Reglamento de Planeamiento.

    Página actualizada el: 26/01/2004
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